マンション価格、今後20年は下落しない?「人口減少&空き家増加で持ち家は損」の嘘 (2019年5月15日) - エキサイトニュース - エキサイトニュース
日本の人口はすでに減少している」「2053年には1億人を割り込む」「空き家は800万戸を超えて、まだ増える」人口予測について言われることはネガティブなものが多い。
(出典:エキサイトニュース)


管理組合 (マンション管理からのリダイレクト)
この項目では、マンションの管理組合について記述しています。 管理組合(かんりくみあい)とは、建物の区分所有等に関する法律(以下、区分所有法)に基づき区分所有建物(分譲マンション・団地等)を区分所有する区分所有者によって構成される団体である。 マンションや団地の購入者は、区分所有法に基づき区分所有者
17キロバイト (2,744 語) - 2019年1月3日 (木) 06:29



(出典 www.zakzak.co.jp)


みんなの意見は?

1 ニライカナイφ ★ :2019/05/15(水) 05:26:24.50

◆ マンション価格、今後20年は下落しない?「人口減少&空き家増加で持ち家は損」の嘘

「日本の人口はすでに減少している」「2053年には1億人を割り込む」「空き家は800万戸を超えて、まだ増える」
人口予測について言われることはネガティブなものが多い。
今から家を購入して35年の住宅ローンを借りると、2054年に返済完了になる。
こんなお先真っ暗な状況で持ち家を購入するのはナンセンスで、「損をする」と言う人までいる。

しかし、これは日本の総人口を指しており、首都圏は違う動きを示している。
まず、地方からの人口流入が年間13万人ある。
これに加えて、外国人人口が前年比7万人純増している。
合計20万人の人口流入で、この数は過去においてもかなり多い水準になる。

若い人は減るものの、大学への進学率は上がり、ホワイトカラー予備軍の数は当面、高水準を維持する。
そうした人たちを受け入れる仕事は首都圏を中心に都市圏に集中しており、仕事が人々を吸引しているのが実態だ。
現在は景気もいいので、優良企業の採用は旺盛で就職での地方離れは進んでいる。

訪日外国人の急増は日常でも感じられる水準で、1000万人に満たなかった水準から数年で3000万人を超え、2020年のオリンピック年に4000万人、2030年には6000万人を予想している。
外国人の受け入れも、留学・実習・赴任で多くが首都圏に流入する。
 
これに加えて、労働力不足に悩む日本としては労働移民を2025年までに50万人受け入れることに決まった。
日本全体で年間平均7万人、首都圏では3万人の純増になると想定される。

昨年の20万人に3万人の純増となると、日本人の増え方と同等の外国人増加が考えられる。
あまり知られていないことだが、これらの海外からの流入人口に対して、永住権取得の条件は在留20年から10年に大幅に引き下げられている。
留学と仕事など在留目的を変えながらも在留期間が10年に及ぶ人は今後急増しそうで、永住権を与える人数は確実に増えるだろう。
 
ここで重要なことは、流入する外国人人口はいかようにでも制御できるということだ。
日本人人口の首都圏への流入は少子化による若者の減少で減る可能性があるが、外国人に母数の限界はない。
今後の情勢で増やすことも減らすことも可能なのだ。

エリア人口が増えると、そのエリアの不動産価格は上がる。
人口増加と地価上昇に密接な関係があるからだ。
都道府県別人口予測で東京都のピークは2030年になっているが、外国人の流入を考慮すると、これは少なくとも5年先に伸びる。
 
また、世帯数の伸びは人口の伸びよりも大きく、さらに5年先まで世帯数は増え続けることが想定される。
そうなると、東京都の世帯数のピークは2040年以降に先送りされる。
それまで増え続けるということは、不動産価格が大きく下がるタイミングはかなり先になることがわかるだろう。

実際、現在の東京都区部の空室率は3~4%程度で、賃料は上昇している。
通常、同一物件の場合、4年経過すると相場変動がなければ賃料は3~4%下がるが、現在は2%上昇しているのが実態である。

そのくらい、空室率は低く物件が少ない状況が続いている。
これはスルガ銀行の不正融資に始まる着工の抑制と相まって、空室率の低下はさらに進んでいるのだ。
家賃の値上げは常態化し、今後、家賃が不動産価格を下支えすることになると考えられる。

一方で、新築マンションの売れ行きなどが悪くなっており、価格の下落を予測する向きもある。
しかし、今回の相場上昇を支えたのは、私が本で言及し、以前から一貫して説明してきているように、日本銀行の金融緩和である。
金融緩和の影響は毎度同じで、資金は不動産への融資に流れ、金利も低下したことで返済が楽になった分が価格の上昇に結びついている。
この状況は何も変わっていないし、ホテルの影響で土地代は高いし、建築費が高いことも変わっていない。

※続きは下記のソースでご覧ください

ビジネスジャーナル 2019.05.14
https://biz-journal.jp/2019/05/post_27883.html





42 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:46:43.59

>>1
●土地神話は崩壊しているのに、なぜ日本人はマイホームの夢を抱えて死に急ぐのか=鈴木傾城
https://i.mag2.jp/r?aid=a5c96ebc509c3a&l=tds0960deb
(編)なぜ日本人は土地神話を捨てない?「地方が駄目でも都市部は大丈夫」の嘘


63 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:54:26.03

>>1
災害とかのリスク
売却できない可能性&売却できてもタダ同然か持ち出しになる化膿性
売却できないと固定資産税が永遠について回る


こういうの考慮してないよね


79 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 06:01:10.65

>>1 どこから突っ込めば良いのか…w


3 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:29:01.69

東京のいちぶの話じゃん


39 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:46:09.89

>>3
東京の一部の、さらに仮定に仮定を重ねてるからな
提灯記事書かせる程度には負動産に危機感あるんだろう


5 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:30:37.31

そもそもリモートワークの拡大で都心に住む必要がなくなるのに何言ってんだろ…


13 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:32:31.20

>>5
いまだ田都とか激混みなのは、リモートできる分野がごく限られてるってことさ。
現業系なんてどうあがいても無理なんだし。


6 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:30:47.49

すでに郊外じゃ空き家だらけなんですが。
中古マンションなんねゼロ円でも売れませんが。


50 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:49:51.89

>>6
> 「人口減少&空き家増加で持ち家は損」

   マンションだって同じだろ・・・w
    _, ,_
  ( ~ ,_っ~) プッ


55 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:52:06.11

>>50
だからそういう話してるんだが


22 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:36:16.99

嘘だろ、オリンピック終わった次の日から不動産は暴落するんじゃないのか?
同期の飲み会でその話になって、みんなオリンピック後に買うから今は控えてるって言ってたが。


45 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:47:44.61

>>22
よくそれを言う人がいるけど
なぜそうなるのか説明できる人いないんだよね
みんなテレビで言ってたからっていう理由
仮に値段下がったとしても貸付金利がかなり上昇するんじゃないかな?
不動産業界では2023年以降金利はかなり上がると予想してる
今変動金利で家を買ってる人は恐ろしい事になる


62 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:54:16.67

>>45
たしかにそうだよな、人件費や建築資材費は上がる気配しかないからな。
医療環境も向上して今の30代40代は100歳近くまで生きるって言われてるから、今後賃貸は辛いかもな。


98 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 06:04:54.24

>>45
*発見w


32 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:41:55.02

地方はあまりにも過疎がひどい所はぶっ壊して更地にするかもな
そうすれば相場も維持される


34 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:42:33.41

>>32
緑を植えた方がいいね


47 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:49:07.17

>>34
植えないほうがよい。
植えたら人手で維持しなきゃなくなる。自然に任せたらそうでもなくなるけど。
北海道の廃道みたく。


36 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:43:59.76

ローン払いきれずに売り出して
更に売れなくなってる物件が
多く見られるのにか>>1


41 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:46:16.43

>>36
そゆこと。銀行は住宅ローンに関しては割とザル審査で貸す。
万が一返済できなくても担保である家を取り上げればいいからな。
なんだかんだで5年ぐらいは払ってくれるからな。


60 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:54:08.69

>>41
手取りの25%以上のローンを組むと一気に完済できなくなる可能性が高くなることを説明しないからね
手取り30万で7.5万が限界


40 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:46:12.87

東京とその回りに大阪府と福岡市は人口が増えまくりだろう。


43 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:47:17.59

>>40
いや、東京の周辺も人口減ってるところが出てきてる。横須賀とか。


58 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:53:32.91

>>43
横須賀が周辺といえるかが問題やね
かなり遠いよ


67 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:55:39.55

>>43
横浜市でも東京から遠い磯子や金沢は人口が減少してるからな


71 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:57:22.94

>>43
あの辺は東京駅や大手町駅から遠いから

世田谷区とかでも駅から徒歩15分とかのマンションは売れないからな
逆に、足立区とか昔はイメージ悪かったが
北千住駅近のタワマンは売れた
北千住の駅前なんかはバブル期より坪単価が高い
八王子市や町田市なんかは東京都でも不人気
昭島市とか青梅市とかに不動産買うのはバカな

駅近のマンションなら負動産になる事はない


97 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 06:04:47.23

>>71
足立は昔のコンクリート事件で株を下げたが、
その一方で、千代田線(常磐線各停)沿線は霞が関の高級官僚がマンションを買い求めるところでもあったからね。
霞が関や開成高校へのアクセスか至便だから。


46 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:47:55.87

移民の受け入れやかっぺの過疎地脱出で都市部は埋まるどころか殺到だよ


52 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:50:57.10

>>46
問題は、現在は郊外まで波及しないってこと。
昔なら千葉や茨城あたりで土地つきか一戸建てだったのが、
今じゃ都心のタワマンだからな。


83 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 06:02:30.35

>>52
千葉でも場所によるよ
市川や船橋や津田沼の駅近や駅前のマンションやタワマン は売れてる
千葉市より奥になると苦しい

埼玉や神奈川も同様
埼玉なら川口駅、武蔵浦和、さいたま新都心駅のタワマンは人気あるし
神奈川でも武蔵小杉は別格として横浜北仲とかは人気、海老名市くらいまでだ


48 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:49:21.73

何にしても日本の場合、買うにしても借りるにしても仲介がボッタクリだからなあ


54 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:51:51.48

>>48
新築はなw


59 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:54:02.35

いやいや、そもそも都会の奴のローンの組み方がおかしいんだろ。
年収の30%以上とか頭おかしい。
20%以下じゃないとキツイでしょ。
クソ安い年金から毎月賃料払って暮らすのもヤバイけど。


66 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:55:31.26

>>59
おおよそ月収の1/4が適正な価格と言われてる

10万のローンなら手取り40万稼いでないといけない計算

そんな奴は都市部でもそうは居ない


61 !omikuji !dama :2019/05/15(水) 05:54:09.50

こいういうのって、いつも逆の事いうよね?
儲かるときは駄目だとか、下がってる時は今がチャンスとか
背中が透けてるぜ??


74 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:58:49.23

>>61

(出典 image.middle-edge.jp)


64 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:54:33.44

売れて無いのか?


70 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:57:04.02

>>64
新築とか都心は売れてるが、その分郊外の中古が不良債権と化してる。
人口が減ってるのだから、都心のタワマンとか建った分、郊外や地方が空く。


73 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 05:58:39.40

都市部にしたって、マンション価格に影響するのは、総人口ではなくて持ち家を買う経済力と意志がある人の数だからな。
地方から流入してきたって、買えなければ意味がない。


90 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 06:04:10.49

>>73
まあ貧乏な上京民より
裕福な外国人が大事


99 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 06:05:24.59

>>90
裕福な外国人なんて日本に来ないんだよなぁ


77 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 06:00:43.32

良いのは最初だけ、固定資産税、老朽化、修繕費、広い家なら
掃除するのも大変、ローンなら莫大な金利


86 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 06:03:22.83

>>77
ソレは家賃に織り込んでるけど?


78 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 06:00:43.38

リゾートマンションのスラム化がヤバいんだってな。
タダでもいらないっていう。


92 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 06:04:14.28

>>78   (=´ー`) 。o ( バブル崩壊 ナツカシス…


80 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 06:01:19.53

たとえ人口が増えていたとしても、
非正規化や賃金の抑制でマンションを購入できる層が減っているわけで
下振れ圧力は大いにあるからね
不動産コンサルによる単なるポジショントークだな


87 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 06:03:25.79

>>80
そう、問題は労働賃金

東京都心辺りにはワンルームで10万とかのマンションはザラにある
つまり、そこに住めるのは手取り40万貰える人間

ローンも同じで、家計から住居費に割ける割合は25%が限界


85 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 06:03:08.34

コンクリの寿命は50年て言うしな。
戸建ては土地代が残るがマンションはなんにも残らん。


95 名無しさん@1周年 :2019/05/15(水) 06:04:32.10

>>85
土地も場所によっては負債だけどな




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